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房屋买卖阴阳合同的法律后果 - 张辉律师网

2015/12/2 21:42:52   来源:   点击:

房屋买卖阴阳合同的法律后果

进行房屋买卖交易时,个别购房者知情或者不知情的情况下与卖家采用阴阳合同的方式签约,从而造成自身利益的损失,那么,什么是阴阳合同?房屋买卖阴阳合同的法律后果有哪些?本文以相关的案例为大家展示房屋买卖阴阳合同的法律后果。


  一、什么是阴阳合同?


  所谓“阴阳合同”,是指二手房买卖双方签订一虚一实两份合同,以达到逃避税费,或骗取贷款等目的。但是,阴阳合同时隐藏着严重的法律风险的,根据《中华人民共和国合同法》规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的”,在此情形下,阴合同因为其违法性,因此往往会被确认为无效,想逃避税款可能会导致官司缠身,或者承担违约金责任。


  二、关于房屋买卖阴阳合同法律后果的真实案例:


  案例一:


  北京市民张先生通过房屋中介看好了一套面积为100平方米的住房,经协商,成交价为150万元,交易产生的全部税费由张先生承担。张先生认为税费太高,但中介公司工作人员给他支招称,可以签订\阴阳合同\将总房款降低,税费就低了,并表示大家都是这样做的。张先生和房主均表示同意。


  此后,张先生和房主与房屋中介公司签订了房屋买卖合同,也就是所谓的\阴合同\,约定:房屋交易价格为150万元。同日,房主与张先生又签订了《北京市存量房买卖合同》,也就是\阳合同\。在这份\阳合同\里,这套房屋的交易价格降低为90万元。无形之中,上万元的契税、印花税等税费省去了。但不久之后,房子价格猛涨,原房主反悔,以\签订阴阳合同逃避税费\为由,向法院起诉,认为合同理应无效。最后法院判定,按\阴合同\执行。对于张先生来讲,虽然房子还是可以继续购买,但是却徒增了官司缠身的烦恼。


  案例二


  原告李某想将自己的别墅卖掉,找到中介后,中介联系了买家王某,王某和李某签订合同,约定别墅价格650万,这个合同为阴合同。但是买家王某为了避税,就将别墅作价150万元,为阳合同。约定:如果卖方的原因不能办理过户,卖方需要按别墅价格的30%向买方承担违约金责任;如果因买方原因不能办理过户,买方需要按别墅价格的30%向卖方承担违约金责任。在合同履行过程中,由于买方的身份资料愿意不能办理过户,致使合同不能履行。因此李某要求王某按650万的30%承担违约金责任,但王某则想按150万的30%承担违约金责任。本案中,由于阳合同侵害了国家税收而无效,因此王某需要按650万的30%承担违约金责任,也就是王某需要李某支付195万的违约金。


  三、房屋买卖阴阳合同的效力问题


  按照我国《合同法》第52条规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益,属于无效合同。第56条规定,无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。司法实践中,如签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格,则该价格条款无效,但不影响其他部分效力,即其他部分仍然有效。


  四、签订房屋买卖阴阳合同的风险


  以逃避税费的目的签订“阴阳合同”的行为一旦被税务机关查出,则不仅会被追缴税款,还可能被处以罚款。《偷税案件行政处罚标准》第五条第三款规定,账外经营或者利用虚假合同、协议隐瞒应税收入、项目的处以偷税数额1倍以上3倍以下的罚款。在最新修正的《刑法》中,第二百零一条规定,纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。


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